Samfunnseiendommer verdt milliarder skifter eier

Nreps datterselskap Altura, med fokus på samfunnseiendommer, kjøper 22 eiendommer verdt nærmere fem milliarder kroner fra Vectura, skriver Fastighetsvärlden. En annen naturlig selger er SBB, men vi har ikke sett noe salg derfra enda. Flere kommuner har imidlertid varslet at de kan vurdere å kjøpe tilbake eiendommene de solgte til SBB for noen år siden. Prislappen er nok ikke like god for SBB som når disse eiendommene.

Det har vært en turbulent uke for SBB. Selskapets store eier, Ilija Batljan, gikk av som administrerende direktør i selskapet, og ble erstattet av Leiv Synnes, som tidligere var økonomisjef i eiendomsselskapet Akelius. Det betyr at det nå er minst to personer i ledelsen i SBB som har en fortid i SBB fordi Eva-Lotta Stridh, visepresident også har vært ansatt i Akelius.

Roger Akelius uttaler imidlertid til Dagens Industri at han ikke planlegger å gjøre noen forretninger med SBB. Til tross for dette er det mange som iskaldt forventer at de vil se aksjene sine i SBB kjøpes opp av spesielt Akelius. Som om ikke det er nok, tror mange at det vil gi en sterk premie.

Derfor tror jeg ikke på et bud fra Akelius

Jeg tror ikke på et bud fra Akelius, i hvert fall ikke akkurat nå. SBB har mange lån og obligasjoner med forfall i år og neste år. Standard & Poors senket onsdag sin kredittrating for eiendomsselskapet SBB til BB-. Utsiktene for kredittratingen er negative. Det betyr at alt annet likt vil lånene som SBB må erstatte, bli dyrere. Disse lånene vil også bli betydelig dyrere enn før fordi rentene har steget og kapital ikke er like lett å få tak i som for bare ett år siden.

Vi legger så til at styret så sent som i forrige uke mottok et brev fra et advokatfirma som representerer en gruppe investorer som mener at eiendomsselskapet ikke oppfyller noen av vilkårene som gjelder for selskapets såkalte sosiale obligasjoner.

Ifølge brevet vil det bety en «event of default» og føre til at investorer kan kreve tilbakebetaling av disse verdipapirene 29. juni, skriver Bloomberg.

Jeg tror ingen vil gi et tilbud før dette er håndtert, spesielt ikke til en betydelig premie. På den annen side tror jeg at Akelius kan vurdere å låne penger til SBB akkurat nå, og også kjøpe noen av obligasjonene utstedt av SBB som for tiden handles under innløsningskursen. Han kan da sannsynligvis, men dette er min egen gjetning, vurdere å kjøpe en og annen strategisk eiendom fra SBB, dog ikke de rare eiendommene som LSS-overnatting og speiderhytter som ligger langt fra andre eiendommer. Jeg har kun vært involvert i et par mindre eiendomsprosjekter selv, men har alltid lært at dersom det er to eiendommer til salgs, kjøp den nærmeste. Det er lettere å styre administrasjonen på den måten. Det neste er å prøve å samle lignende eiendommer i samme portefølje.

Å ha kjøpesenter og industrieiendommer i samme selskap er heller ikke noe som kan anses som fleksibelt for å oppnå en fungerende ledelse, da det er to ulike typer leietakere som har helt ulike behov.

I løpet av onsdagen kom det informasjon om at SBB skal deles opp i tre ulike selskaper. Et selskap som skal inneholde byggeretter, en felleseiendom og en som eier bolig ifølge artikkelen publisert av SvD. Spontant føles dette lettere, og som noe som alt annet likt vil gi en høyere verdi for de hardtkjempede aksjonærene i SBB. Det betyr imidlertid at det ikke kommer et tilbud i nær fremtid, men at det forventes at alle delene faller på plass. Det er da også mer sannsynlig at det er en eller kanskje to av disse selskapene som er interessante, ikke alle tre.

La oss gå tilbake til obligasjonene utstedt av SBB. Hvis vi antar at Akelius kjøper slike, gjør han og andre kjøpere av denne obligasjonen en god handel, i alle fall hvis SBB kan refinansiere disse obligasjonene.

Kan SBB gjøre dette i dagens kredittmarked og med den lave kredittverdigheten? Sannsynligvis ikke, men ikke regn med dette, vi har sett merkeligere ting før.

Ovennevnte obligasjoner kan trolig konverteres til aksjer, til en kraftig rabatt. Akelius sitt eierskap øker på den måten. Han har da to rabatter i stedet for å kjøpe aksjen på børs eller med et bud som medfører overkurs. Hvis og når han har> 30 prosent gir han budplikt, får noen aksjer, men hvor mye avhenger av hvordan budet er bygget opp.

Akelius kan da ikke gjøre noe i to år, men han kan kjøpe obligasjoner som løper over to år som han, når de forfaller, kan be om at de konverteres til aksjer. Så vi ser en slags utsultet rev her.

Jeg har ikke noe eierskap i dette selskapet, har aldri og har ingen intensjon om å kjøpe meg inn heller. Jeg ser imidlertid at SBBs rapport for det første kvartalet var en katastrofe. Den neste rapporten, halvårsrapporten, kommer 14. juli, dagen franskmennene feirer sin nasjonaldag.

Den 14. juli 1789 ble Bastillen stormet og begivenheten markerte starten på den franske revolusjonen. Det endte med et blodbad og noen halshugginger. Forhåpentligvis blir det ikke fullt så ille i SBB når dette selskapet kommer med sin halvårsrapport.

Kursutvikling

Kilde: Vikingen.se

Om vikingen

Med Vikings signaler har du god sjanse til å finne vinnerne og selge i tide. Det er mange verdipapirer. Med Vikings autopiloter, prisdata, tabeller og aksjekurser kan du sortere ut de mest interessante ETFene, aksjene, opsjonene, warrantene, fondene m.m.

Klikk her for å se hva Vikingen tilbyr: Detaljert sammenligning – Børsprogram for de som ønsker å bli enda rikere (vikingen.se)